Najem lokali w prawie polskim

Na gruncie rozpoznawanej sprawy uznać należy, że utrzymywanie w lokalu zbyt niskiej temperatury stwarzało realne i obiektywne zagrożenie dla zdrowia osób zatrudnionych przez powódkę. W konsekwencji z całą pewnością, (czego zresztą nie kwestionuje pozwana) w sprawie doszło do spełnienia podstawowej przesłanki zastosowania art. 682 k.c.
Uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 k.c. ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych - zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu.
Wprawdzie, wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej, wśród funkcji art. 682 k.c. trudno doszukać się elementów represyjnych, w praktyce przepis ten może być jednak wykorzystywany w ten właśnie sposób. Z tych powodów wydaje się konieczne, by jego stosowanie odbywało się w sposób proporcjonalny - przy uwzględnieniu zarówno dóbr osobistych osób zajmujących lokal, jak też prawnej oraz ekonomicznej sytuacji wynajmującego.
Prowadzi to do wniosku, że powstanie i sposób wykonania uprawnienia z art. 682 k.c. muszą być ustalane z odniesieniem się do okoliczności konkretnej sprawy. W ich kontekście oceniać należy przede wszystkim istnienie po stronie najemcy obowiązku wezwania do usunięcia wady.
Jako zasadę przyjąć należy w tym wypadku konieczność dołożenia przez strony starań, by wady lokalu zostały usunięte bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Trudno twierdzić, by prawo do wypowiedzenia stosunku najmu na podstawie art. 682 k.c. mogło być realizowane niezależnie od usuwalności bądź nieusuwalności wady. Wniosek ten wynika przede wszystkim z art. 354 § 2 k.c., który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania.
Wymaganie to obejmuje także konieczność lojalnej współpracy w razie pojawienia się przeszkód w spełnieniu świadczenia przez jedną z nich.
Na gruncie art. 682 k.c. z założenia wykluczona jest zatem sytuacja, w której przewidziane w nim uprawnienie kształtujące mogłoby zostać wykonane przed podjęciem starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia dla życia lub zdrowia osób zajmujących lokal. W konsekwencji, w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości (tak na przykład, jak wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSP 1975, Nr 3, poz. 67, dopiero długotrwały brak usunięcia zagrzybienia lub zawilgocenia lokalu uzasadnia skorzystanie przez najemcę z uprawnienia z art. 682 k.c.). Wystarczającym sposobem ochrony przez najemcę interesu swojego lub swoich pracowników będzie wówczas opuszczenie lokalu do czasu usunięcia wady. Szkoda poniesiona z tego tytułu będzie mogła zostać przez niego zrekompensowana w ramach kontraktowej odpowiedzialności wynajmującego, jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie łączącego strony stosunku prawnego.
Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których wada ma charakter nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie (np. wymagając rozebrania i ponownego wzniesienia budynku). W takich przypadkach wzywanie do przywrócenia odpowiednich warunków w lokalu byłoby bezcelowe, a w konsekwencji wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić niezwłocznie. Ustalenie, czy wypadek taki ma miejsce, powinno zawsze nastąpić z odniesieniem się do konkretnych okoliczności faktycznych, w tym zwłaszcza do charakteru wady oraz po rozważeniu interesów stron.
Wbrew twierdzeniom skarżącej nie jest natomiast konieczne, by wezwanie do usunięcia wad musiało przybrać określoną formę lub treść. Powinno być ono postrzegane wyłącznie przez pryzmat swojej funkcji, którą jest zwrócenie wynajmującemu uwagi na istnienie wady lokalu oraz żądanie jej usunięcia. W praktyce może ono przybrać zarówno postać wyraźnego komunikatu, jak i nastąpić przez zachowania konkludentne. Nie wydaje się także niezbędne, by, jak twierdzi skarżąca, najemca w każdym wypadku musiał wyraźnie oznaczyć termin do usunięcia wady. W większości wypadków czas ten wskazywać będą okoliczności danej sytuacji, przy uwzględnieniu ogólnych standardów wykonania zobowiązania (art. 354 k.c.). Należy również zauważyć, że obowiązek wskazania terminu nie wynika z art. 664 § 2 k.c., który, jak uważa skarżąca, powinien być traktowany jako uzupełnienie normy z art. 682 k.c.
Biorąc pod uwagę powyższe wnioski za nieuzasadniony uznać należy pierwszy z zarzutów skargi kasacyjnej. Zgłoszenie wady nastąpiło bez wątpienia już w grudniu 2008 r., zaś z ustaleń Sądu Apelacyjnego nie wynika, by do chwili wypowiedzenia umowy najmu pozwana podjęła jakąkolwiek próbę przywrócenia w lokalu powódki właściwej temperatury. Wystarcza to do stwierdzenia, że w lokalu w sposób długotrwały utrzymywał się stan zagrażający zdrowiu pracowników powódki, przy równoczesnej bierności pozwanej. Zachowanie powódki nie nosi przy tym żadnych cech nielojalności ani próby nadużycia uprawnienia z art. 682 k.c.
Rację ma oczywiście skarżąca, że w uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny w zbyt pobieżny sposób odniósł się do art. 682 k.c., dochodząc do błędnego wniosku, że przepis ten nie wymaga zawiadomienia o wadzie i oczekiwania na jej usunięcie. Ostateczna konkluzja zaskarżonego orzeczenia, sprowadzająca się do uznania apelacji w tym zakresie za niezasadną, w świetle okoliczności sprawy jest jednak poprawna. W konsekwencji, mimo błędnego uzasadnienia orzeczenie Sądu Apelacyjnego odpowiada w tym zakresie prawu (art. 39814 k.p.c.).
Niezasadny jest także drugi z zarzutów skargi kasacyjnej, w którym skarżąca twierdzi, że art. 682 k.c. może być stosowany wyłącznie do wad, które wynikły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego. Przepis ten ma na celu ochronę wynajmującego lub jego pracowników w każdym wypadku, w którym w lokalu istnieje stan zagrażający życiu lub zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób przez niego zatrudnionych. Stwarza to rzecz jasna ryzyko nadużywania tej możliwości i celowego doprowadzania lokalu przez najemcę do stanu, w którym stanowi on zagrożenie dla życia lub zdrowia przebywających w nim osób, co pozwoliłoby mu na obejście przepisów zapewniających trwałość stosunku najmu (zwłaszcza, gdy umowa zawarta została na czas oznaczony, z pominięciem terminów wypowiedzenia z art. 673 § 2 k.c.). Sytuacje tego rodzaju mogą być jednak korygowane za pomocą art. 5 k.c., który pozwolić może na uznanie danego oświadczenia o wypowiedzeniu za nadużycie prawa podmiotowego i tym samym na uznanie go za pozbawione skutków prawnych.

W następstwie przekazania straganów Wnioskodawcom do użytkowania, Przedsiębiorstwo przedstawiło im do podpisania umowy najmu w których czynsz skalkulowano na 833.400 st. zł w stosunku miesięcznym (co daje ok. 20.000 zł za 2 lata), a w § 5 wynajmujący zastrzegł sobie prawo do zmiany stawek czynszu. Ponadto w § 8 przewidziano, że najemców obciążają opłaty dodatkowe, a to opłata targowa, opłata eksploatacyjna i opłata rezerwacyjna (za rezerwację miejsca na targowisku).
Wnioskodawcy zakwestionowali postanowienia wyżej wymienionych §§ 5 i 8 umów w części dotyczącej opłaty eksploatacyjnej i rezerwacyjnej jako niezgodne z ustaleniami umów przedwstępnych gwarantujących zwolnienie z czynszu w stałej wysokości przez 2 lata. Podnieśli, że są to opłaty związane z czynszem i jako takie wchodzą w jego skład. W ich ocenie obowiązek uiszczania tych opłat, nie przewidywany w umowach przedwstępnych, stanowi dla Przedsiębiorstwa źródło nieuzasadnionych korzyści.
Upatrując w działaniach Przedsiębiorstwa stosowanie praktyk monopolistycznych, Wnioskodawcy wystąpili do Urzędu Antymonopolowego (pozwany w postępowaniu przed Sądem Antymonopolowym) z żądaniem wszczęcia przeciwko Przedsiębiorstwu postępowania administracyjnego.
Urząd Antymonopolowy wszczął postępowanie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym, zwanej dalej "ustawą antymonopolową". Według tego przepisu praktykami monopolistycznymi są praktyki polegające na narzucaniu uciążliwych warunków umów, przynoszących podmiotowi gospodarczemu narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści.
Przedsiębiorstwo nie uznało stawianych zarzutów stosowania praktyk monopolistycznych. Wyjaśniło w szczególności, że z opłat eksploatacyjnych pokrywane są wydatki związane z zarządzaniem targowiskiem, wyrażające się w bieżących kosztach jego utrzymania. Opłata rezerwacyjna stanowi natomiast rekompensatę za wyłączenie określonej powierzchni targowiskowej z możliwością udostępnienia jej innym handlującym, zwłaszcza doraźnie, co przy braku miejsc stanowi także element porządkujący działalność handlujących na targowisku. Ponadto jest ekwiwalentem za dodatkowe nakłady Przedsiębiorstwa związane z dozorem i przestrzeganiem warunków rezerwacji.
W toku postępowania Urząd Antymonopolowy stwierdził m.in., że wyżej wymienione opłaty ustala Przedsiębiorstwo na podstawie upoważnienia Gminy. Opłatę rezerwacyjną uiszczają wszyscy handlujący niezależnie od tego czy ich działalność jest okazjonalna, czy ma trwały charakter. Czynsz natomiast obejmuje wyłącznie koszty związane z utrzymaniem samego straganu, tak że w jego wysokość nie zostały wkalkulowane koszty utrzymania targowiska.
Decyzją z dnia 25 maja 1995 r., nr DP-584/1/208/95/D.O, Urząd Antymonopolowy nie stwierdził stosowania przez Przedsiębiorstwo praktyki monopolistycznej, polegającej na narzucaniu uciążliwego warunku umów poprzez nałożenie na Wnioskodawców prowadzących działalność handlową na wyżej wymienionym targowisku obowiązku uiszczania opłaty dodatkowej eksploatacyjnej, określonej w § 8 pkt 2 umów najmu (pkt I decyzji). Stwierdził natomiast stosowanie przez Przedsiębiorstwo pozostałych zarzuconych mu praktyk w tym zakresie, a to przez nałożenie na Wnioskodawców obowiązku uiszczania opłaty rezerwacyjnej, określonej w § 8 pkt 3 umów (pkt II ust. 1 decyzji) i przez zredagowanie § 5 umów najmu w sposób niezgodny z treścią umów przedwstępnych, co daje Przedsiębiorstwu możliwość zmiany stawek czynszu także w odniesieniu do 2-letniego okresu, w czasie którego Wnioskodawcy w zamian za partycypację w kosztach budowy straganów byli zwolnieni z jego opłacania (pkt II ust. 2 decyzji).
Zdaniem Urzędu Antymonopolowego, granice analizowanego rynku zakreśla obszar miasta S. oraz znajdujące się w jego obrębie tereny przeznaczone pod działalność handlową, z tym że możliwość postawienia straganów istnieje tylko na funkcjonujących tam targowiskach. Na tak określonym rynku, zarządzające targowiskami Przedsiębiorstwo, posiada pozycję monopolistyczną.
Przyjmując, że czynsz, z którego płacenia kupcy zostali zwolnieni przez okres 2 lat, nie obejmuje bieżących wydatków związanych z utrzymaniem targowiska, co spowodowało ich późniejsze uwzględnienie w tzw. opłatach eksploatacyjnych, Urząd uznał, że pobieranie tych opłat obok czynszu nie prowadzi do osiągania przez Przedsiębiorstwo nieuzasadnionych korzyści. Jednak według Urzędu nie jest uzasadnione pobieranie opłaty rezerwacyjnej, a to z uwagi na fakt, że istota opłaty rezerwacyjnej ogranicza możliwość jej stosowania tylko do osób prowadzących handel okazjonalnie.
W ocenie Urzędu Antymonopolowego zapis § 5 umowy zasadniczo zmienia warunki, na jakich wnioskodawcy wyłożyli kwotę 20 mln zł na budowę straganów, gdyż w ten sposób Przedsiębiorstwo zastrzega sobie możliwość zmiany stawek czynszu także w okresie deklarowanego w umowach przedwstępnych zawieszenia jego płatności na 2 lata. W świetle przedmiotowego zapisu kupcy pozbawieni zostali oprocentowania wkładu, gdyż kwota która będzie brana pod uwagę przy rozliczeniach czynszu jest stała, a zapis sugeruje, że będzie to zawsze 20 mln zł nie podlegające waloryzacji. Oznacza to, że gwarantowany wyżej wymieniony 2-letni okres zwolnienia od płacenia czynszu został w ten sposób podważony. Według Urzędu taka regulacja, nie będąca przedmiotem negocjacji, może stanowić dla Przedsiębiorstwa źródło nieuzasadnionych korzyści.
W odwołaniu od decyzji w punkcie II Przedsiębiorstwo polemizuje ze stanowiskiem Urzędu Antymonopolowego w tej części. Powstrzymując dotychczasową argumentację w sprawie dodatkowo wskazuje, że opłaty rezerwacyjne nie stanowią źródła nieuzasadnionych korzyści, jako że pokrywają wydatki ponoszone na utrzymanie porządku na targowisku.
Odnośnie rozstrzygnięcia w przedmiocie § 5 umowy, Przedsiębiorstwo podkreśla, iż według postanowień umowy, na bieżąco informuje o wysokości czynszu, tak by po upływie 2-letniego okresu jego zawieszenia najemca nie był zaskoczony nową wysokością.
Sąd Antymonopolowy zważył, co następuje:
Istotą każdej praktyki monopolistycznej jest bezprawne zastosowanie (nadużycie) siły rynkowej przez podmiot gospodarczy, jaką daje odpowiednio wysoki udział w rynku, prowadzące do ograniczenia samodzielności pozostałych uczestników rynku (kontrahentów i konkurentów), oraz wymuszanie uczestnictwa w rynku na zasadach narzuconych, z reguły mniej korzystnych, niżby to wynikało z działania nieskrępowanych mechanizmów rynkowych w warunkach istnienia konkurencji.
W powyższych kategoriach zatem należy ocenić zachowanie Przedsiębiorstwa odnośnie stosowania praktyk stwierdzonych w zaskarżonej części decyzji.
Przedsiębiorstwo na relewantnym rynku zarządzania miejskimi targowiskami zajmuje pozycję monopolistyczną w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy antymonopolowej, a zatem nie spotyka się tam z konkurencją. Dysponuje więc siłą rynkową i posiada nad kupcami prowadzącymi działalność gospodarczą na targowiskach przewagę kontraktową, pozwalającą dyktować warunki umów.
Urząd Antymonopolowy zakazał Przedsiębiorstwu praktyk monopolistycznych na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Przepis ten ma zastosowanie do sytuacji, gdy narzucanie uciążliwych warunków umowy ma charakter przymusowy i wymuszony przez podmiot gospodarczy władzą rynkową nad kontrahentami, wynikającą z pozycji rynkowej. Przez uciążliwy warunek, o którym mowa w tym przepisie, należy rozumieć każdy warunek oznaczający dla jednej ze stron umowy ciężar większy od powszechnie przyjętych w stosunkach danego rodzaju. W ocenie Sądu Antymonopolowego, pobieranie obok czynszu z tytułu najmu straganu opłaty rezerwacyjnej za miejsce na targowisku jest takim uciążliwym warunkiem. Wszak najem straganu mieści w swojej istocie także (a może przede wszystkim) zapewnienie sobie stałego miejsca do prowadzenia działalności handlowej, czyli jego rezerwację. Dlatego nie ma racjonalnych powodów, aby od kupców prowadzących stałą działalność gospodarczą w najętych straganach i uiszczających z tego tytułu czynsz pobierać dodatkowo opłatę rezerwacyjną, gdyż jest ona z natury rzeczy objęta tym właśnie czynszem. Pobieranie jej od wnioskodawców obok czynszu ocenić można tylko jako eksploatację kontrahenta przez rynkowego monopolistę. Dlatego Sąd Antymonopolowy podziela stanowisko Urzędu Antymonopolowego zajęte w decyzji odnośnie tej kwestii.
Jednak Urząd Antymonopolowy z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 kpa, obligujących go do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy skutkiem wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, uchybił temu obowiązkowi i nie poczynił wystarczających ustaleń w przedmiocie wyżej wymienionego § 5 umowy najmu. Urząd zaakcentował niezgodność tego warunku z umową przedwstępną, ale pominął zasadniczą dla tej kwestii okoliczność. Nie dokonał mianowicie analizy spornego zapisu umowy w aspekcie bezwzględnie obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego regulujących problematykę umów najmu. Wedle art. 659 kc czynsz jest istotnym przedmiotowo warunkiem umowy najmu rzeczy (essentialia negotii), bez którego czynność prawna nie mogłaby dojść do skutku. Zatem zmiana wysokości czynszu oznacza zmianę umowy najmu. Ta natomiast, w sytuacji, gdy dotyczy lokalu użytkowego, a czas trwania najmu nie jest oznaczony i czynsz jest płatny miesięcznie, może być wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 kc). Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, a cytowany § 5 umowy jest z nim sprzeczny. Daje bowiem Przedsiębiorstwu możliwość zmiany stawek czynszu bez uprzedniego wypowiedzenia umowy najmu. Urząd Antymonopolowy nie dokonał analizy § 5 umowy w tym aspekcie. Nie czynił też co do tego żadnych ustaleń. W takim stanie rzeczy nie jest możliwa kontrola zaskarżonej decyzji w tej części, gdyż Sąd Antymonopolowy nie ma materiału do którego mógłby się odnieść poddając go swojej ocenie.

Nie znajduje usprawiedliwienia zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. odnośnie do zmiany profilu działalności handlowej zarzucanej w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy. Oferowanie artykułów z zakresu wystroju wnętrz w znikomej proporcji wartości obrotu (5:10 000) do działalności podstawowej, tj. handlu meblami, nie może być oceniane w warunkach gospodarki rynkowej inaczej niż zabieg marketingowy mający skłonić potencjalnego klienta do zainteresowania się zasadniczą ofertą placówki handlowej. Tego rodzaju urozmaicenia odpowiadają zwyczajom współczesnego handlu, lecz nie zmieniają oferty podstawowej, a jeżeli wynajmujący miał szczególne oczekiwania związane z zapisem zakazującym zmiany profilu działalności, i druga strona je przyjęła - winien to udowodnić. Brak takiego dowodu usprawiedliwia wykładnię umowy przyjętą przez Sąd Apelacyjny.
Negatywna dotychczas ocena skargi kasacyjnej przedstawia się odmiennie w aspekcie prawidłowości zastosowania art. 5 k.c.
Sąd Apelacyjny uzasadniając przesłanki kwalifikacji oświadczenia powódki jako nadużycia prawa podmiotowego (sprzeczność z zasadami współżycia społecznego) przytoczył następujące okoliczności:
- podjęcie decyzji o przeprowadzeniu całkowitego remontu budynku domu handlowego bez uwzględnienia ("nie licząc się zupełnie") interesów najemcy,
- oczekiwanie powódki na odpowiednie obniżenie czynszu usprawiedliwione prowadzoną korespondencją między stronami.
Na podstawie umowy o najem "powierzchni handlowej" stanowiącej część wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem zawiązał się stosunek najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych. W braku definicji ustawowej lokalu użytkowego spór o właściwości przedmiotu najmu powodujący zaliczenie do tej kategorii staje się jałowy, natomiast elastyczność i otwartość przepisów prawa cywilnego pozwala inaczej konkretyzować zagadnienie, stawiając pytanie, czy do stosunku najmu danego przedmiotu należy stosować przepisy ogólne - rozdział I, działu 1. Najem, czy rozdziału II - Najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Na rzecz drugiego wariantu przemawia to, że najem części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem, wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie same racje gospodarcze i techniczne.
Stosunki prawne między przedsiębiorcami związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą wymagają właściwego stopnia staranności. Zawarcie umowy, która może być wykonywana przez lat dziesięć, powinny poprzedzić oględziny stanu technicznego i przewidywania odnośnie do remontów. Gdyby stan techniczny nie uzasadniał prognozy remontu w tak długim okresie, wówczas - wyjąwszy nadzwyczajne uszkodzenia - przystąpienie wynajmującego do poważnego remontu podlegałoby ocenie w kategoriach wady ograniczającej przydatność lub uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy. W takim wypadku najemcy przysługują roszczenia wymienione w art. 664 § 3 k.c., a ponadto roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c., bowiem skład orzekający w rozpoznawanej sprawie nie podziela poglądów wykluczających jakiekolwiek roszczenia ponad wymienione w art. 664 § 2 k.c. Istotną konkluzją wynikającą z istnienia podstawy do ochrony interesu najemcy jest niedopuszczalność (w kategoriach obowiązków stron umowy wzajemnej) uciekania się do nieprzewidzianej w ustawie ani w umowie najmu "samopomocy" polegającej na zaprzestaniu płacenia czynszu oraz zbędność posługiwania się klauzulami generalnymi w celu rozstrzygnięcia sporu.
W świetle ustalenia przyjętego przez Sąd Apelacyjny dotyczącego żądania obniżenia czynszu o połowę i zaprzestania uiszczania go w ogóle, nieprzekonujące jest również usprawiedliwienie strony powodowej ze względu na oczekiwanie, że czynsz zostanie obniżony. Ustalenia te prowadzą do wniosku, że obydwie strony kierując się swoimi interesami nie wykonywały należycie umowy najmu, a zatem postępowały niezgodnie z dobrymi obyczajami w stosunkach gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy (art. 354 § 1 i 2 k.c.). W dotychczasowym stanie rzeczy zastosowanie klauzuli generalnej do rozstrzygnięcia sporu było zatem nieusprawiedliwione.
Brzmienie sentencji zaskarżonego wyroku usprawiedliwia również naruszenia art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c. Jeżeli przedmiotem roszczenia wydobywczego jest rzecz oznaczona co do tożsamości, a tak dzieje się na ogół, gdy jego przesłanką jest pozbawienie właściciela posiadania, odpowiednie stosowanie tego przepisu do ochrony praw najemcy do używania lokalu (art. 690 k.c.) pozwala zgłaszać roszczenie o wydanie lokalu oznaczonego, a nie dowolnego, spośród kilku należących do tego samego pozwanego. Obowiązek oznaczenia przedmiotu żądania obciąża przede wszystkim powoda a pozew nie spełniający wymagania określonego w art. 187 § 1 pkt 1 in princ nie spełnia warunków formalnych pozwalających nadać mu prawidłowy bieg. W każdym wypadku formułując orzeczenie uwzględniające roszczenie windykacyjne sąd winien przedtem ustalić przedmiot sporu w stopniu pozwalającym na jego identyfikację.
W rozpoznawanej sprawie nakaz wydania dotyczy części lokalu określanej przez zakończony już stan posiadania. Tego rodzaju sformułowanie nie realizuje roszczenia wydobywczego i zamiast kończyć spór, staje się zarzewiem dalszych.