W następstwie przekazania straganów Wnioskodawcom do użytkowania, Przedsiębiorstwo przedstawiło im do podpisania umowy najmu w których czynsz skalkulowano na 833.400 st. zł w stosunku miesięcznym (co daje ok. 20.000 zł za 2 lata), a w § 5 wynajmujący zastrzegł sobie prawo do zmiany stawek czynszu. Ponadto w § 8 przewidziano, że najemców obciążają opłaty dodatkowe, a to opłata targowa, opłata eksploatacyjna i opłata rezerwacyjna (za rezerwację miejsca na targowisku).
Wnioskodawcy zakwestionowali postanowienia wyżej wymienionych §§ 5 i 8 umów w części dotyczącej opłaty eksploatacyjnej i rezerwacyjnej jako niezgodne z ustaleniami umów przedwstępnych gwarantujących zwolnienie z czynszu w stałej wysokości przez 2 lata. Podnieśli, że są to opłaty związane z czynszem i jako takie wchodzą w jego skład. W ich ocenie obowiązek uiszczania tych opłat, nie przewidywany w umowach przedwstępnych, stanowi dla Przedsiębiorstwa źródło nieuzasadnionych korzyści.
Upatrując w działaniach Przedsiębiorstwa stosowanie praktyk monopolistycznych, Wnioskodawcy wystąpili do Urzędu Antymonopolowego (pozwany w postępowaniu przed Sądem Antymonopolowym) z żądaniem wszczęcia przeciwko Przedsiębiorstwu postępowania administracyjnego.
Urząd Antymonopolowy wszczął postępowanie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym, zwanej dalej "ustawą antymonopolową". Według tego przepisu praktykami monopolistycznymi są praktyki polegające na narzucaniu uciążliwych warunków umów, przynoszących podmiotowi gospodarczemu narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści.
Przedsiębiorstwo nie uznało stawianych zarzutów stosowania praktyk monopolistycznych. Wyjaśniło w szczególności, że z opłat eksploatacyjnych pokrywane są wydatki związane z zarządzaniem targowiskiem, wyrażające się w bieżących kosztach jego utrzymania. Opłata rezerwacyjna stanowi natomiast rekompensatę za wyłączenie określonej powierzchni targowiskowej z możliwością udostępnienia jej innym handlującym, zwłaszcza doraźnie, co przy braku miejsc stanowi także element porządkujący działalność handlujących na targowisku. Ponadto jest ekwiwalentem za dodatkowe nakłady Przedsiębiorstwa związane z dozorem i przestrzeganiem warunków rezerwacji.
W toku postępowania Urząd Antymonopolowy stwierdził m.in., że wyżej wymienione opłaty ustala Przedsiębiorstwo na podstawie upoważnienia Gminy. Opłatę rezerwacyjną uiszczają wszyscy handlujący niezależnie od tego czy ich działalność jest okazjonalna, czy ma trwały charakter. Czynsz natomiast obejmuje wyłącznie koszty związane z utrzymaniem samego straganu, tak że w jego wysokość nie zostały wkalkulowane koszty utrzymania targowiska.
Decyzją z dnia 25 maja 1995 r., nr DP-584/1/208/95/D.O, Urząd Antymonopolowy nie stwierdził stosowania przez Przedsiębiorstwo praktyki monopolistycznej, polegającej na narzucaniu uciążliwego warunku umów poprzez nałożenie na Wnioskodawców prowadzących działalność handlową na wyżej wymienionym targowisku obowiązku uiszczania opłaty dodatkowej eksploatacyjnej, określonej w § 8 pkt 2 umów najmu (pkt I decyzji). Stwierdził natomiast stosowanie przez Przedsiębiorstwo pozostałych zarzuconych mu praktyk w tym zakresie, a to przez nałożenie na Wnioskodawców obowiązku uiszczania opłaty rezerwacyjnej, określonej w § 8 pkt 3 umów (pkt II ust. 1 decyzji) i przez zredagowanie § 5 umów najmu w sposób niezgodny z treścią umów przedwstępnych, co daje Przedsiębiorstwu możliwość zmiany stawek czynszu także w odniesieniu do 2-letniego okresu, w czasie którego Wnioskodawcy w zamian za partycypację w kosztach budowy straganów byli zwolnieni z jego opłacania (pkt II ust. 2 decyzji).
Zdaniem Urzędu Antymonopolowego, granice analizowanego rynku zakreśla obszar miasta S. oraz znajdujące się w jego obrębie tereny przeznaczone pod działalność handlową, z tym że możliwość postawienia straganów istnieje tylko na funkcjonujących tam targowiskach. Na tak określonym rynku, zarządzające targowiskami Przedsiębiorstwo, posiada pozycję monopolistyczną.
Przyjmując, że czynsz, z którego płacenia kupcy zostali zwolnieni przez okres 2 lat, nie obejmuje bieżących wydatków związanych z utrzymaniem targowiska, co spowodowało ich późniejsze uwzględnienie w tzw. opłatach eksploatacyjnych, Urząd uznał, że pobieranie tych opłat obok czynszu nie prowadzi do osiągania przez Przedsiębiorstwo nieuzasadnionych korzyści. Jednak według Urzędu nie jest uzasadnione pobieranie opłaty rezerwacyjnej, a to z uwagi na fakt, że istota opłaty rezerwacyjnej ogranicza możliwość jej stosowania tylko do osób prowadzących handel okazjonalnie.
W ocenie Urzędu Antymonopolowego zapis § 5 umowy zasadniczo zmienia warunki, na jakich wnioskodawcy wyłożyli kwotę 20 mln zł na budowę straganów, gdyż w ten sposób Przedsiębiorstwo zastrzega sobie możliwość zmiany stawek czynszu także w okresie deklarowanego w umowach przedwstępnych zawieszenia jego płatności na 2 lata. W świetle przedmiotowego zapisu kupcy pozbawieni zostali oprocentowania wkładu, gdyż kwota która będzie brana pod uwagę przy rozliczeniach czynszu jest stała, a zapis sugeruje, że będzie to zawsze 20 mln zł nie podlegające waloryzacji. Oznacza to, że gwarantowany wyżej wymieniony 2-letni okres zwolnienia od płacenia czynszu został w ten sposób podważony. Według Urzędu taka regulacja, nie będąca przedmiotem negocjacji, może stanowić dla Przedsiębiorstwa źródło nieuzasadnionych korzyści.
W odwołaniu od decyzji w punkcie II Przedsiębiorstwo polemizuje ze stanowiskiem Urzędu Antymonopolowego w tej części. Powstrzymując dotychczasową argumentację w sprawie dodatkowo wskazuje, że opłaty rezerwacyjne nie stanowią źródła nieuzasadnionych korzyści, jako że pokrywają wydatki ponoszone na utrzymanie porządku na targowisku.
Odnośnie rozstrzygnięcia w przedmiocie § 5 umowy, Przedsiębiorstwo podkreśla, iż według postanowień umowy, na bieżąco informuje o wysokości czynszu, tak by po upływie 2-letniego okresu jego zawieszenia najemca nie był zaskoczony nową wysokością.
Sąd Antymonopolowy zważył, co następuje:
Istotą każdej praktyki monopolistycznej jest bezprawne zastosowanie (nadużycie) siły rynkowej przez podmiot gospodarczy, jaką daje odpowiednio wysoki udział w rynku, prowadzące do ograniczenia samodzielności pozostałych uczestników rynku (kontrahentów i konkurentów), oraz wymuszanie uczestnictwa w rynku na zasadach narzuconych, z reguły mniej korzystnych, niżby to wynikało z działania nieskrępowanych mechanizmów rynkowych w warunkach istnienia konkurencji.
W powyższych kategoriach zatem należy ocenić zachowanie Przedsiębiorstwa odnośnie stosowania praktyk stwierdzonych w zaskarżonej części decyzji.
Przedsiębiorstwo na relewantnym rynku zarządzania miejskimi targowiskami zajmuje pozycję monopolistyczną w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy antymonopolowej, a zatem nie spotyka się tam z konkurencją. Dysponuje więc siłą rynkową i posiada nad kupcami prowadzącymi działalność gospodarczą na targowiskach przewagę kontraktową, pozwalającą dyktować warunki umów.
Urząd Antymonopolowy zakazał Przedsiębiorstwu praktyk monopolistycznych na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Przepis ten ma zastosowanie do sytuacji, gdy narzucanie uciążliwych warunków umowy ma charakter przymusowy i wymuszony przez podmiot gospodarczy władzą rynkową nad kontrahentami, wynikającą z pozycji rynkowej. Przez uciążliwy warunek, o którym mowa w tym przepisie, należy rozumieć każdy warunek oznaczający dla jednej ze stron umowy ciężar większy od powszechnie przyjętych w stosunkach danego rodzaju. W ocenie Sądu Antymonopolowego, pobieranie obok czynszu z tytułu najmu straganu opłaty rezerwacyjnej za miejsce na targowisku jest takim uciążliwym warunkiem. Wszak najem straganu mieści w swojej istocie także (a może przede wszystkim) zapewnienie sobie stałego miejsca do prowadzenia działalności handlowej, czyli jego rezerwację. Dlatego nie ma racjonalnych powodów, aby od kupców prowadzących stałą działalność gospodarczą w najętych straganach i uiszczających z tego tytułu czynsz pobierać dodatkowo opłatę rezerwacyjną, gdyż jest ona z natury rzeczy objęta tym właśnie czynszem. Pobieranie jej od wnioskodawców obok czynszu ocenić można tylko jako eksploatację kontrahenta przez rynkowego monopolistę. Dlatego Sąd Antymonopolowy podziela stanowisko Urzędu Antymonopolowego zajęte w decyzji odnośnie tej kwestii.
Jednak Urząd Antymonopolowy z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 kpa, obligujących go do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy skutkiem wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, uchybił temu obowiązkowi i nie poczynił wystarczających ustaleń w przedmiocie wyżej wymienionego § 5 umowy najmu. Urząd zaakcentował niezgodność tego warunku z umową przedwstępną, ale pominął zasadniczą dla tej kwestii okoliczność. Nie dokonał mianowicie analizy spornego zapisu umowy w aspekcie bezwzględnie obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego regulujących problematykę umów najmu. Wedle art. 659 kc czynsz jest istotnym przedmiotowo warunkiem umowy najmu rzeczy (essentialia negotii), bez którego czynność prawna nie mogłaby dojść do skutku. Zatem zmiana wysokości czynszu oznacza zmianę umowy najmu. Ta natomiast, w sytuacji, gdy dotyczy lokalu użytkowego, a czas trwania najmu nie jest oznaczony i czynsz jest płatny miesięcznie, może być wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 kc). Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, a cytowany § 5 umowy jest z nim sprzeczny. Daje bowiem Przedsiębiorstwu możliwość zmiany stawek czynszu bez uprzedniego wypowiedzenia umowy najmu. Urząd Antymonopolowy nie dokonał analizy § 5 umowy w tym aspekcie. Nie czynił też co do tego żadnych ustaleń. W takim stanie rzeczy nie jest możliwa kontrola zaskarżonej decyzji w tej części, gdyż Sąd Antymonopolowy nie ma materiału do którego mógłby się odnieść poddając go swojej ocenie.