Uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu
Na gruncie rozpoznawanej sprawy uznać należy, że utrzymywanie w lokalu zbyt niskiej temperatury stwarzało realne i obiektywne zagrożenie dla zdrowia osób zatrudnionych przez powódkę. W konsekwencji z całą pewnością, (czego zresztą nie kwestionuje pozwana) w sprawie doszło do spełnienia podstawowej przesłanki zastosowania art. 682 k.c.
Uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 k.c. ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych - zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu.
Wprawdzie, wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej, wśród funkcji art. 682 k.c. trudno doszukać się elementów represyjnych, w praktyce przepis ten może być jednak wykorzystywany w ten właśnie sposób. Z tych powodów wydaje się konieczne, by jego stosowanie odbywało się w sposób proporcjonalny - przy uwzględnieniu zarówno dóbr osobistych osób zajmujących lokal, jak też prawnej oraz ekonomicznej sytuacji wynajmującego.
Prowadzi to do wniosku, że powstanie i sposób wykonania uprawnienia z art. 682 k.c. muszą być ustalane z odniesieniem się do okoliczności konkretnej sprawy. W ich kontekście oceniać należy przede wszystkim istnienie po stronie najemcy obowiązku wezwania do usunięcia wady.
Jako zasadę przyjąć należy w tym wypadku konieczność dołożenia przez strony starań, by wady lokalu zostały usunięte bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Trudno twierdzić, by prawo do wypowiedzenia stosunku najmu na podstawie art. 682 k.c. mogło być realizowane niezależnie od usuwalności bądź nieusuwalności wady. Wniosek ten wynika przede wszystkim z art. 354 § 2 k.c., który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania.
Wymaganie to obejmuje także konieczność lojalnej współpracy w razie pojawienia się przeszkód w spełnieniu świadczenia przez jedną z nich.
Na gruncie art. 682 k.c. z założenia wykluczona jest zatem sytuacja, w której przewidziane w nim uprawnienie kształtujące mogłoby zostać wykonane przed podjęciem starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia dla życia lub zdrowia osób zajmujących lokal. W konsekwencji, w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości (tak na przykład, jak wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSP 1975, Nr 3, poz. 67, dopiero długotrwały brak usunięcia zagrzybienia lub zawilgocenia lokalu uzasadnia skorzystanie przez najemcę z uprawnienia z art. 682 k.c.). Wystarczającym sposobem ochrony przez najemcę interesu swojego lub swoich pracowników będzie wówczas opuszczenie lokalu do czasu usunięcia wady. Szkoda poniesiona z tego tytułu będzie mogła zostać przez niego zrekompensowana w ramach kontraktowej odpowiedzialności wynajmującego, jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie łączącego strony stosunku prawnego.
Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których wada ma charakter nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie (np. wymagając rozebrania i ponownego wzniesienia budynku). W takich przypadkach wzywanie do przywrócenia odpowiednich warunków w lokalu byłoby bezcelowe, a w konsekwencji wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić niezwłocznie. Ustalenie, czy wypadek taki ma miejsce, powinno zawsze nastąpić z odniesieniem się do konkretnych okoliczności faktycznych, w tym zwłaszcza do charakteru wady oraz po rozważeniu interesów stron.
Wbrew twierdzeniom skarżącej nie jest natomiast konieczne, by wezwanie do usunięcia wad musiało przybrać określoną formę lub treść. Powinno być ono postrzegane wyłącznie przez pryzmat swojej funkcji, którą jest zwrócenie wynajmującemu uwagi na istnienie wady lokalu oraz żądanie jej usunięcia. W praktyce może ono przybrać zarówno postać wyraźnego komunikatu, jak i nastąpić przez zachowania konkludentne. Nie wydaje się także niezbędne, by, jak twierdzi skarżąca, najemca w każdym wypadku musiał wyraźnie oznaczyć termin do usunięcia wady. W większości wypadków czas ten wskazywać będą okoliczności danej sytuacji, przy uwzględnieniu ogólnych standardów wykonania zobowiązania (art. 354 k.c.). Należy również zauważyć, że obowiązek wskazania terminu nie wynika z art. 664 § 2 k.c., który, jak uważa skarżąca, powinien być traktowany jako uzupełnienie normy z art. 682 k.c.
Biorąc pod uwagę powyższe wnioski za nieuzasadniony uznać należy pierwszy z zarzutów skargi kasacyjnej. Zgłoszenie wady nastąpiło bez wątpienia już w grudniu 2008 r., zaś z ustaleń Sądu Apelacyjnego nie wynika, by do chwili wypowiedzenia umowy najmu pozwana podjęła jakąkolwiek próbę przywrócenia w lokalu powódki właściwej temperatury. Wystarcza to do stwierdzenia, że w lokalu w sposób długotrwały utrzymywał się stan zagrażający zdrowiu pracowników powódki, przy równoczesnej bierności pozwanej. Zachowanie powódki nie nosi przy tym żadnych cech nielojalności ani próby nadużycia uprawnienia z art. 682 k.c.
Rację ma oczywiście skarżąca, że w uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny w zbyt pobieżny sposób odniósł się do art. 682 k.c., dochodząc do błędnego wniosku, że przepis ten nie wymaga zawiadomienia o wadzie i oczekiwania na jej usunięcie. Ostateczna konkluzja zaskarżonego orzeczenia, sprowadzająca się do uznania apelacji w tym zakresie za niezasadną, w świetle okoliczności sprawy jest jednak poprawna. W konsekwencji, mimo błędnego uzasadnienia orzeczenie Sądu Apelacyjnego odpowiada w tym zakresie prawu (art. 39814 k.p.c.).
Niezasadny jest także drugi z zarzutów skargi kasacyjnej, w którym skarżąca twierdzi, że art. 682 k.c. może być stosowany wyłącznie do wad, które wynikły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego. Przepis ten ma na celu ochronę wynajmującego lub jego pracowników w każdym wypadku, w którym w lokalu istnieje stan zagrażający życiu lub zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób przez niego zatrudnionych. Stwarza to rzecz jasna ryzyko nadużywania tej możliwości i celowego doprowadzania lokalu przez najemcę do stanu, w którym stanowi on zagrożenie dla życia lub zdrowia przebywających w nim osób, co pozwoliłoby mu na obejście przepisów zapewniających trwałość stosunku najmu (zwłaszcza, gdy umowa zawarta została na czas oznaczony, z pominięciem terminów wypowiedzenia z art. 673 § 2 k.c.). Sytuacje tego rodzaju mogą być jednak korygowane za pomocą art. 5 k.c., który pozwolić może na uznanie danego oświadczenia o wypowiedzeniu za nadużycie prawa podmiotowego i tym samym na uznanie go za pozbawione skutków prawnych.
Uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 k.c. ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych - zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu.
Wprawdzie, wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej, wśród funkcji art. 682 k.c. trudno doszukać się elementów represyjnych, w praktyce przepis ten może być jednak wykorzystywany w ten właśnie sposób. Z tych powodów wydaje się konieczne, by jego stosowanie odbywało się w sposób proporcjonalny - przy uwzględnieniu zarówno dóbr osobistych osób zajmujących lokal, jak też prawnej oraz ekonomicznej sytuacji wynajmującego.
Prowadzi to do wniosku, że powstanie i sposób wykonania uprawnienia z art. 682 k.c. muszą być ustalane z odniesieniem się do okoliczności konkretnej sprawy. W ich kontekście oceniać należy przede wszystkim istnienie po stronie najemcy obowiązku wezwania do usunięcia wady.
Jako zasadę przyjąć należy w tym wypadku konieczność dołożenia przez strony starań, by wady lokalu zostały usunięte bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Trudno twierdzić, by prawo do wypowiedzenia stosunku najmu na podstawie art. 682 k.c. mogło być realizowane niezależnie od usuwalności bądź nieusuwalności wady. Wniosek ten wynika przede wszystkim z art. 354 § 2 k.c., który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania.
Wymaganie to obejmuje także konieczność lojalnej współpracy w razie pojawienia się przeszkód w spełnieniu świadczenia przez jedną z nich.
Na gruncie art. 682 k.c. z założenia wykluczona jest zatem sytuacja, w której przewidziane w nim uprawnienie kształtujące mogłoby zostać wykonane przed podjęciem starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia dla życia lub zdrowia osób zajmujących lokal. W konsekwencji, w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości (tak na przykład, jak wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSP 1975, Nr 3, poz. 67, dopiero długotrwały brak usunięcia zagrzybienia lub zawilgocenia lokalu uzasadnia skorzystanie przez najemcę z uprawnienia z art. 682 k.c.). Wystarczającym sposobem ochrony przez najemcę interesu swojego lub swoich pracowników będzie wówczas opuszczenie lokalu do czasu usunięcia wady. Szkoda poniesiona z tego tytułu będzie mogła zostać przez niego zrekompensowana w ramach kontraktowej odpowiedzialności wynajmującego, jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie łączącego strony stosunku prawnego.
Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których wada ma charakter nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie (np. wymagając rozebrania i ponownego wzniesienia budynku). W takich przypadkach wzywanie do przywrócenia odpowiednich warunków w lokalu byłoby bezcelowe, a w konsekwencji wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić niezwłocznie. Ustalenie, czy wypadek taki ma miejsce, powinno zawsze nastąpić z odniesieniem się do konkretnych okoliczności faktycznych, w tym zwłaszcza do charakteru wady oraz po rozważeniu interesów stron.
Wbrew twierdzeniom skarżącej nie jest natomiast konieczne, by wezwanie do usunięcia wad musiało przybrać określoną formę lub treść. Powinno być ono postrzegane wyłącznie przez pryzmat swojej funkcji, którą jest zwrócenie wynajmującemu uwagi na istnienie wady lokalu oraz żądanie jej usunięcia. W praktyce może ono przybrać zarówno postać wyraźnego komunikatu, jak i nastąpić przez zachowania konkludentne. Nie wydaje się także niezbędne, by, jak twierdzi skarżąca, najemca w każdym wypadku musiał wyraźnie oznaczyć termin do usunięcia wady. W większości wypadków czas ten wskazywać będą okoliczności danej sytuacji, przy uwzględnieniu ogólnych standardów wykonania zobowiązania (art. 354 k.c.). Należy również zauważyć, że obowiązek wskazania terminu nie wynika z art. 664 § 2 k.c., który, jak uważa skarżąca, powinien być traktowany jako uzupełnienie normy z art. 682 k.c.
Biorąc pod uwagę powyższe wnioski za nieuzasadniony uznać należy pierwszy z zarzutów skargi kasacyjnej. Zgłoszenie wady nastąpiło bez wątpienia już w grudniu 2008 r., zaś z ustaleń Sądu Apelacyjnego nie wynika, by do chwili wypowiedzenia umowy najmu pozwana podjęła jakąkolwiek próbę przywrócenia w lokalu powódki właściwej temperatury. Wystarcza to do stwierdzenia, że w lokalu w sposób długotrwały utrzymywał się stan zagrażający zdrowiu pracowników powódki, przy równoczesnej bierności pozwanej. Zachowanie powódki nie nosi przy tym żadnych cech nielojalności ani próby nadużycia uprawnienia z art. 682 k.c.
Rację ma oczywiście skarżąca, że w uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny w zbyt pobieżny sposób odniósł się do art. 682 k.c., dochodząc do błędnego wniosku, że przepis ten nie wymaga zawiadomienia o wadzie i oczekiwania na jej usunięcie. Ostateczna konkluzja zaskarżonego orzeczenia, sprowadzająca się do uznania apelacji w tym zakresie za niezasadną, w świetle okoliczności sprawy jest jednak poprawna. W konsekwencji, mimo błędnego uzasadnienia orzeczenie Sądu Apelacyjnego odpowiada w tym zakresie prawu (art. 39814 k.p.c.).
Niezasadny jest także drugi z zarzutów skargi kasacyjnej, w którym skarżąca twierdzi, że art. 682 k.c. może być stosowany wyłącznie do wad, które wynikły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego. Przepis ten ma na celu ochronę wynajmującego lub jego pracowników w każdym wypadku, w którym w lokalu istnieje stan zagrażający życiu lub zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób przez niego zatrudnionych. Stwarza to rzecz jasna ryzyko nadużywania tej możliwości i celowego doprowadzania lokalu przez najemcę do stanu, w którym stanowi on zagrożenie dla życia lub zdrowia przebywających w nim osób, co pozwoliłoby mu na obejście przepisów zapewniających trwałość stosunku najmu (zwłaszcza, gdy umowa zawarta została na czas oznaczony, z pominięciem terminów wypowiedzenia z art. 673 § 2 k.c.). Sytuacje tego rodzaju mogą być jednak korygowane za pomocą art. 5 k.c., który pozwolić może na uznanie danego oświadczenia o wypowiedzeniu za nadużycie prawa podmiotowego i tym samym na uznanie go za pozbawione skutków prawnych.