Umowa o najem "powierzchni użytkowej"
Nie znajduje usprawiedliwienia zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. odnośnie do zmiany profilu działalności handlowej zarzucanej w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy. Oferowanie artykułów z zakresu wystroju wnętrz w znikomej proporcji wartości obrotu (5:10 000) do działalności podstawowej, tj. handlu meblami, nie może być oceniane w warunkach gospodarki rynkowej inaczej niż zabieg marketingowy mający skłonić potencjalnego klienta do zainteresowania się zasadniczą ofertą placówki handlowej. Tego rodzaju urozmaicenia odpowiadają zwyczajom współczesnego handlu, lecz nie zmieniają oferty podstawowej, a jeżeli wynajmujący miał szczególne oczekiwania związane z zapisem zakazującym zmiany profilu działalności, i druga strona je przyjęła - winien to udowodnić. Brak takiego dowodu usprawiedliwia wykładnię umowy przyjętą przez Sąd Apelacyjny.
Negatywna dotychczas ocena skargi kasacyjnej przedstawia się odmiennie w aspekcie prawidłowości zastosowania art. 5 k.c.
Sąd Apelacyjny uzasadniając przesłanki kwalifikacji oświadczenia powódki jako nadużycia prawa podmiotowego (sprzeczność z zasadami współżycia społecznego) przytoczył następujące okoliczności:
- podjęcie decyzji o przeprowadzeniu całkowitego remontu budynku domu handlowego bez uwzględnienia ("nie licząc się zupełnie") interesów najemcy,
- oczekiwanie powódki na odpowiednie obniżenie czynszu usprawiedliwione prowadzoną korespondencją między stronami.
Na podstawie umowy o najem "powierzchni handlowej" stanowiącej część wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem zawiązał się stosunek najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych. W braku definicji ustawowej lokalu użytkowego spór o właściwości przedmiotu najmu powodujący zaliczenie do tej kategorii staje się jałowy, natomiast elastyczność i otwartość przepisów prawa cywilnego pozwala inaczej konkretyzować zagadnienie, stawiając pytanie, czy do stosunku najmu danego przedmiotu należy stosować przepisy ogólne - rozdział I, działu 1. Najem, czy rozdziału II - Najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Na rzecz drugiego wariantu przemawia to, że najem części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem, wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie same racje gospodarcze i techniczne.
Stosunki prawne między przedsiębiorcami związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą wymagają właściwego stopnia staranności. Zawarcie umowy, która może być wykonywana przez lat dziesięć, powinny poprzedzić oględziny stanu technicznego i przewidywania odnośnie do remontów. Gdyby stan techniczny nie uzasadniał prognozy remontu w tak długim okresie, wówczas - wyjąwszy nadzwyczajne uszkodzenia - przystąpienie wynajmującego do poważnego remontu podlegałoby ocenie w kategoriach wady ograniczającej przydatność lub uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy. W takim wypadku najemcy przysługują roszczenia wymienione w art. 664 § 3 k.c., a ponadto roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c., bowiem skład orzekający w rozpoznawanej sprawie nie podziela poglądów wykluczających jakiekolwiek roszczenia ponad wymienione w art. 664 § 2 k.c. Istotną konkluzją wynikającą z istnienia podstawy do ochrony interesu najemcy jest niedopuszczalność (w kategoriach obowiązków stron umowy wzajemnej) uciekania się do nieprzewidzianej w ustawie ani w umowie najmu "samopomocy" polegającej na zaprzestaniu płacenia czynszu oraz zbędność posługiwania się klauzulami generalnymi w celu rozstrzygnięcia sporu.
W świetle ustalenia przyjętego przez Sąd Apelacyjny dotyczącego żądania obniżenia czynszu o połowę i zaprzestania uiszczania go w ogóle, nieprzekonujące jest również usprawiedliwienie strony powodowej ze względu na oczekiwanie, że czynsz zostanie obniżony. Ustalenia te prowadzą do wniosku, że obydwie strony kierując się swoimi interesami nie wykonywały należycie umowy najmu, a zatem postępowały niezgodnie z dobrymi obyczajami w stosunkach gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy (art. 354 § 1 i 2 k.c.). W dotychczasowym stanie rzeczy zastosowanie klauzuli generalnej do rozstrzygnięcia sporu było zatem nieusprawiedliwione.
Brzmienie sentencji zaskarżonego wyroku usprawiedliwia również naruszenia art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c. Jeżeli przedmiotem roszczenia wydobywczego jest rzecz oznaczona co do tożsamości, a tak dzieje się na ogół, gdy jego przesłanką jest pozbawienie właściciela posiadania, odpowiednie stosowanie tego przepisu do ochrony praw najemcy do używania lokalu (art. 690 k.c.) pozwala zgłaszać roszczenie o wydanie lokalu oznaczonego, a nie dowolnego, spośród kilku należących do tego samego pozwanego. Obowiązek oznaczenia przedmiotu żądania obciąża przede wszystkim powoda a pozew nie spełniający wymagania określonego w art. 187 § 1 pkt 1 in princ nie spełnia warunków formalnych pozwalających nadać mu prawidłowy bieg. W każdym wypadku formułując orzeczenie uwzględniające roszczenie windykacyjne sąd winien przedtem ustalić przedmiot sporu w stopniu pozwalającym na jego identyfikację.
W rozpoznawanej sprawie nakaz wydania dotyczy części lokalu określanej przez zakończony już stan posiadania. Tego rodzaju sformułowanie nie realizuje roszczenia wydobywczego i zamiast kończyć spór, staje się zarzewiem dalszych.
Negatywna dotychczas ocena skargi kasacyjnej przedstawia się odmiennie w aspekcie prawidłowości zastosowania art. 5 k.c.
Sąd Apelacyjny uzasadniając przesłanki kwalifikacji oświadczenia powódki jako nadużycia prawa podmiotowego (sprzeczność z zasadami współżycia społecznego) przytoczył następujące okoliczności:
- podjęcie decyzji o przeprowadzeniu całkowitego remontu budynku domu handlowego bez uwzględnienia ("nie licząc się zupełnie") interesów najemcy,
- oczekiwanie powódki na odpowiednie obniżenie czynszu usprawiedliwione prowadzoną korespondencją między stronami.
Na podstawie umowy o najem "powierzchni handlowej" stanowiącej część wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem zawiązał się stosunek najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych. W braku definicji ustawowej lokalu użytkowego spór o właściwości przedmiotu najmu powodujący zaliczenie do tej kategorii staje się jałowy, natomiast elastyczność i otwartość przepisów prawa cywilnego pozwala inaczej konkretyzować zagadnienie, stawiając pytanie, czy do stosunku najmu danego przedmiotu należy stosować przepisy ogólne - rozdział I, działu 1. Najem, czy rozdziału II - Najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Na rzecz drugiego wariantu przemawia to, że najem części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem, wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie same racje gospodarcze i techniczne.
Stosunki prawne między przedsiębiorcami związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą wymagają właściwego stopnia staranności. Zawarcie umowy, która może być wykonywana przez lat dziesięć, powinny poprzedzić oględziny stanu technicznego i przewidywania odnośnie do remontów. Gdyby stan techniczny nie uzasadniał prognozy remontu w tak długim okresie, wówczas - wyjąwszy nadzwyczajne uszkodzenia - przystąpienie wynajmującego do poważnego remontu podlegałoby ocenie w kategoriach wady ograniczającej przydatność lub uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy. W takim wypadku najemcy przysługują roszczenia wymienione w art. 664 § 3 k.c., a ponadto roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c., bowiem skład orzekający w rozpoznawanej sprawie nie podziela poglądów wykluczających jakiekolwiek roszczenia ponad wymienione w art. 664 § 2 k.c. Istotną konkluzją wynikającą z istnienia podstawy do ochrony interesu najemcy jest niedopuszczalność (w kategoriach obowiązków stron umowy wzajemnej) uciekania się do nieprzewidzianej w ustawie ani w umowie najmu "samopomocy" polegającej na zaprzestaniu płacenia czynszu oraz zbędność posługiwania się klauzulami generalnymi w celu rozstrzygnięcia sporu.
W świetle ustalenia przyjętego przez Sąd Apelacyjny dotyczącego żądania obniżenia czynszu o połowę i zaprzestania uiszczania go w ogóle, nieprzekonujące jest również usprawiedliwienie strony powodowej ze względu na oczekiwanie, że czynsz zostanie obniżony. Ustalenia te prowadzą do wniosku, że obydwie strony kierując się swoimi interesami nie wykonywały należycie umowy najmu, a zatem postępowały niezgodnie z dobrymi obyczajami w stosunkach gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy (art. 354 § 1 i 2 k.c.). W dotychczasowym stanie rzeczy zastosowanie klauzuli generalnej do rozstrzygnięcia sporu było zatem nieusprawiedliwione.
Brzmienie sentencji zaskarżonego wyroku usprawiedliwia również naruszenia art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c. Jeżeli przedmiotem roszczenia wydobywczego jest rzecz oznaczona co do tożsamości, a tak dzieje się na ogół, gdy jego przesłanką jest pozbawienie właściciela posiadania, odpowiednie stosowanie tego przepisu do ochrony praw najemcy do używania lokalu (art. 690 k.c.) pozwala zgłaszać roszczenie o wydanie lokalu oznaczonego, a nie dowolnego, spośród kilku należących do tego samego pozwanego. Obowiązek oznaczenia przedmiotu żądania obciąża przede wszystkim powoda a pozew nie spełniający wymagania określonego w art. 187 § 1 pkt 1 in princ nie spełnia warunków formalnych pozwalających nadać mu prawidłowy bieg. W każdym wypadku formułując orzeczenie uwzględniające roszczenie windykacyjne sąd winien przedtem ustalić przedmiot sporu w stopniu pozwalającym na jego identyfikację.
W rozpoznawanej sprawie nakaz wydania dotyczy części lokalu określanej przez zakończony już stan posiadania. Tego rodzaju sformułowanie nie realizuje roszczenia wydobywczego i zamiast kończyć spór, staje się zarzewiem dalszych.